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Les collectivités territoriales (communes, départements et régions) sont des personnes publiques au même titre que l’État.
Leur fonctionnement et leurs modalités d’action sont encadrés par la loi qui détermine leurs compétences respectives.
Parmi ces compétences, l’une des plus importantes, et qui est exercée par les communes, est l’urbanisme.
Ainsi, sur leurs territoires, les communes sont en charge de l’élaboration des règles d’utilisation des sols. Surtout, ce sont elles qui délivrent les autorisations d’urbanisme, notamment les permis de construire et déclarations préalables de travaux. Ces autorisations permettent de s’assurer que les travaux envisagés sont bien conformes aux règles d’utilisation des sols.
En fonction de la nature de la construction (nouvelle ou existante) et de la zone dans laquelle elle se situe (zone urbaine d’un plan local d’urbanisme ou non), un permis de construire sera nécessaire ou non.
Ainsi, les travaux qui consistent en la création d’une construction nouvelle dont la surface de plancher excède 20 mètres carrés doivent être précédés d’un permis de construire.
Concernant les constructions existantes, un permis de construire est nécessaire si la construction se trouve en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme (PLU) et si la surface créée excède 40 mètres carrés.
Par principe, les travaux d’entretien et de réparations ordinaires ne sont pas soumis à délivrance préalable d’un permis de construire.
En pratique, de nombreux travaux sont soumis à permis de construire en fonction de leur nature (changement aspect extérieur bâtiment, création d’une piscine de plus de 100 mètres carrés etc.).
Il convient donc, avant tout commencement de travaux, de bien s’assurer que ces derniers ne sont pas soumis à délivrance préalable d’une autorisation d’urbanisme.
En outre, certaines constructions objet du permis de construire doivent obligatoirement être établies par un architecte. C’est le cas de tout projet réalisé pour le compte d’une personne morale et des constructions des personnes physiques dont la surface de plancher excède 150 mètres carrés.
La liste des travaux soumis à déclaration préalable est prévue par les dispositions de l’article R421-9 du code de l’urbanisme.
S’agissant des constructions nouvelles, une déclaration préalable est nécessaire pour les travaux qui créent une surface de plancher supérieure à 5 mètres carrés.
Par ailleurs, toute transformation de l’aspect extérieur de la construction nécessite une déclaration préalable. A ce titre, la création d’une ouverture ou le remplacement d’une porte d’entrée ou de volets nécessite le dépôt d’une déclaration préalable de travaux.
OUI.
Un recours gracieux (c’est-à-dire porté devant le maire de la commune qui a refusé l’autorisation d’urbanisme) ou contentieux (devant le tribunal administratif territorialement compétent) peut être formé dans le délai de droit commun de 2 mois.
Ce délai court à compter de la date de notification du refus.
OUI.
Là aussi, le délai de recours est de 2 mois à compter de l’affichage du permis de construire.
Si cet affichage n’a pas eu lieu ou est irrégulier, le permis de construire n’est pas illégal pour autant. Il ne fera simplement pas courir le délai de recours.
Lors de l’introduction du recours devant le tribunal administratif, vous devez rapporter la preuve d’un intérêt à agir, la seule qualité de voisin ne suffisant pas pour pouvoir attaquer le permis. Il faut démontrer que le projet de construction va entrainer des troubles dans votre occupation ou la jouissance de votre bien.
Pour autant, le permis de construire n’est pas illégal du seul fait de la gêne que la construction future est susceptible d’occasionner. Cette gêne potentielle pour vous n’est d’ailleurs pas au nombre des critères que le juge administratif apprécie pour statuer sur la légalité du permis de construire.
Le tribunal administratif saisi statue sur la régularité du permis eu égard aux règles d’urbanisme applicables c’est-à-dire bien souvent sur la conformité des travaux envisagés vis-à-vis du plan local d’urbanisme (PLU).
Le contentieux des autorisations d’urbanisme présente quelques spécificités procédurales qui lui sont propres par rapport au droit administratif général.
Ainsi, le recours gracieux et contentieux formé contre un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux doit être notifié au titulaire de l’autorisation et à la commune qui l’a accordé sous peine d’irrecevabilité du recours.
Cette double notification est une particularité du droit de l’urbanisme qui doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai franc de 15 jours après le dépôt du recours.
Autre spécificité du contentieux des autorisations d’urbanisme, lorsque le tribunal administratif est saisi d’un tel litige, les parties ne peuvent plus soulever de moyens nouveaux contre la décision attaquée passé le délai de 2 mois à compter de la communication du premier mémoire en défense.
On parle alors de cristallisation des moyens en droit de l’urbanisme.
Ces deux cas de figure ne sont qu’une illustration des particularités du contentieux en droit de l’urbanisme. Dans cette matière, comme souvent en droit public, l’assistance d’un Avocat est déterminante dans la résolution du litige.
Globalement, toute utilisation des sols non conforme aux règles d’urbanisme constitue une infraction.
Les infractions qui donnent le plus souvent lieu à poursuites judiciaires sont celles qui résultent de travaux effectués sans délivrance préalable d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable la plupart du temps) ou en méconnaissance d’une telle autorisation.
Ainsi, des travaux effectués avant la délivrance d’un permis de construire ou des constructions réalisées qui ne respectent pas le permis de construire délivré constituent des infractions pénales, de même que la poursuite de travaux alors qu’un arrêté interruptif de travaux (AIT) est intervenu.
La constatation d’une infraction d’urbanisme passe, généralement, par la rédaction d’un procès-verbal rédigé par un agent ou officier de police judiciaire assermenté de la commune.
Ce procès-verbal, qui précise notamment la nature des infractions constatées ainsi que les textes applicables, fait foi jusqu’à preuve du contraire.
Il est communiqué sans délai au ministère public. C’est le procureur de la République qui apprécie ensuite s’il y a lieu d’engager des poursuites ou non.
Ce procès-verbal de constatation de l’infraction est un document essentiel de la procédure pénale dont la validité est appréciée par le juge pénal. L’irrégularité d’un procès-verbal peut avoir des conséquences importantes sur l’issue des poursuites.
Les infractions en matière d’urbanisme constituent des délits. A ce titre, l’action qui peut être engagée est éteinte une fois passé le délai de 6 années à compter du jour de la survenue de l’infraction.
On dit alors de l’action publique qu’elle est prescrite. Dans un tel cas de figure, même si l’infraction est constituée, son auteur ne peut pas être condamné.
En matière d’urbanisme, le point de départ de ce délai de prescription est souvent la date de l’achèvement des travaux.
Par ailleurs, il convient de préciser que ce délai de prescription de 6 ans peut être interrompu de diverses manières, notamment lors qu’un procès-verbal d’infraction est dressé.
Le juge administratif n’est pas le seul à intervenir en droit de l’urbanisme. Le juge répressif est également régulièrement saisi de questions dans cette matière.
Si des poursuites sont engagées à votre encontre, c’est le tribunal correctionnel qui est compétent. Il statue à juge unique.
Toutefois, en pratique, un grand nombre d’infractions d’urbanisme constatées donnent lieu à la mise en œuvre d’une mesure alternative aux poursuites, souvent une composition pénale.
Les peines encourues différent selon l’infraction commise.
A titre d’exemple, le fait de réaliser des travaux sans autorisation d’urbanisme préalable ou en méconnaissance d’une telle autorisation peut être puni d’une amende allant de 1.200 € à un montant maximum de 6.000 € par mètre carré.
En cas de récidive, une peine d’emprisonnement de 6 mois peut être prononcée.
Des peines complémentaires sont également prévues par le code de l’urbanisme qui peuvent s’avérer plus lourdes que la peine principale d’amende.
En effet, en droit pénal de l’urbanisme, en plus de l’amende prononcée, l’auteur des faits peut être condamné à des mesures qui visent à faire cesser l’infraction : en pratique, cette sanction complémentaire est très souvent la destruction, aux frais de l’intéressé, de la construction litigieuse.
Le patrimoine des personnes publiques (État, communes, régions, départements) est constitué de biens qui appartiennent à leur domaine privé et de ceux appartenant à leur domaine public.
Ce domaine public, eu égard à sa nature, est soumis à un régime juridique spécifique : il est inaliénable et imprescriptible.
Pour autant, l’utilisation privative du domaine public est possible sous certaines conditions et si elle a été autorisée au préalable par la personne publique.
Les biens constitutifs du domaine public sont ceux qui sont la propriété de l’État ou des collectivités territoriales et qui présentent une des 2 caractéristiques suivantes :
OUI.
Le cas le plus évident est celui des contraventions de voirie routière qui peut entrainer la condamnation au paiement d’une amende.
En dehors de ce cas, les autres atteintes au domaine public font l’objet de contraventions de grande voierie. Ces dernières, à la différence des contraventions de voirie routière, peuvent être contestées devant le tribunal administratif.
En outre, toute occupation illégale du domaine public, c’est-à-dire non autorisée expressément, expose l’occupant à ce qu’une mesure d’expulsion soit prise à son encontre par le juge administratif.
L’occupation privative du domaine public est possible à 2 conditions :
Dès lors que l’autorisation d’occupation du domaine public permet à son titulaire de l’exploiter en vue d’une exploitation économique, la personne publique propriétaire de la dépendance doit mettre en œuvre une procédure de sélection spécifique.
Cette procédure, qui n’est pas encadrée de manière stricte dans ses modalités de mise en œuvre, doit simplement permettre de respecter les principes de transparence et de mise en concurrence.
Il revient alors à la personne publique de mettre en place la procédure de sélection qui lui parait la plus adaptée.
"Vos questions, nos réponses dans le domaine du droit administratif."